JAKARTA — Pembangunan tempat tinggal berkonsep Transit Oriented Development (TOD) dinilai menjadi solusi di tengah semakin terbatas serta melambungnya harga tanah untuk hunian tapak pada kawasan perkotaan.
Kendati demikian, upaya menggali potensi TOD di dalam negeri masih menemui berbagai hambatan. Salah satu kendala utama dalam pengembangan kawasan hunian berbasis TOD adalah kekhawatiran terhadap tingkat penyerapan pasar yang lambat akibat resistensi budaya dari konsumen yang belum terbiasa dengan pola hidup di hunian vertikal.
Meski begitu, Menteri Koordinator Bidang Infrastruktur dan Pembangunan Kewilayahan Agus Harimurti Yudhoyono (AHY) menyatakan bahwa arus urbanisasi yang kian masif menuntut percepatan implementasi pembangunan kawasan TOD.
Ia menegaskan bahwa gagasan TOD bukan sekadar menghadirkan jaringan transportasi yang saling terhubung, melainkan juga bertujuan mendongkrak taraf hidup masyarakat lewat penataan wilayah yang lebih produktif, sehat, nyaman, serta berkelanjutan.
“Pada dasarnya, TOD merupakan upaya mengintegrasikan berbagai kebutuhan masyarakat ke dalam satu kawasan yang saling terhubung dan saling mendukung,” ujarnya dalam keterangan resmi, dikutip Rabu (29/7/2026).
Demi mempermudah jalannya proses pembangunan tersebut, AHY menegaskan bahwa pihaknya bakal memacu keterlibatan aktif dari seluruh pemangku kepentingan, mulai dari pemerintah pusat, pemerintah daerah, badan usaha milik negara, pihak swasta, hingga kalangan akademisi.
Guna mempercepat realisasi target itu, Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) mulai memetakan beberapa titik strategis untuk pembangunan kawasan TOD, khususnya yang ditujukan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).
Salah satu langkah nyata yang disiapkan adalah alokasi lahan seluas kurang lebih 6.000 meter persegi di Kiaracondong untuk dijadikan proyek percontohan kawasan TOD terpadu. Proyek ini nantinya akan dilengkapi dengan berbagai fasilitas sosial, sarana pendidikan, serta area komersial guna menunjang mobilitas warga.
Melalui laporan resminya, pemerintah berencana membuka peluang kolaborasi pembiayaan secara luas dengan menggandeng sektor swasta. Di samping Kota Bandung, pemerintah bersama PT Kereta Api Indonesia (KAI) juga bersiap menentukan lokasi di tiga wilayah lain, yaitu Jakarta, Semarang, serta Surabaya.
Di sisi lain, meski pemerintah telah menetapkan sejumlah simpul TOD, para pengembang berpandangan bahwa pembangunan proyek tempat tinggal di atas aset negara menyimpan kerumitan tersendiri.
Wakil Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat (DPP) Realestate Indonesia (REI), Bambang Eka Jaya, mengungkapkan bahwa rumitnya regulasi serta skema pendanaan seringkali membuat rencana pengembangan TOD terancam mangkrak di tengah jalan.
Selain itu, Bambang menambahkan bahwa belum adanya kejelasan aturan yang menaungi koordinasi antarlembaga dan kementerian terkait konsep TOD juga menjadi kendala serius yang harus segera diselesaikan oleh pemerintah.
“Kemudian juga yang sering terjadi, hambatan modal. Membangun hunian vertikal jelas membutuhkan biaya yang lebih tinggi. Belum lagi terkadang pemerintah melihat ini kami membangun apartemen. Sehingga izin yang seperti izin komersial, nah itu juga membuat kami kesulitan ya,” imbuhnya.
Situasi tersebut pada akhirnya memicu pembengkakan biaya konstruksi yang berdampak langsung pada lonjakan harga jual unit hunian menjelang akhir tahap pengembangan kawasan.
Oleh sebab itu, Bambang menggarisbawahi urgensi pembentukan payung hukum yang secara khusus mengatur tata cara pembangunan kawasan TOD. Regulasi tersebut sangat dibutuhkan untuk memastikan batasan ruang lingkup kerja yang jelas di antara kementerian dan lembaga terkait.
“Makanya harus dibikin supaya menjadi satu planning yang integrated. Jadi kami membangun bangunannya, sedangkan infrastruktur yang berhubungan dengan transportasi tentu jangan dibebankan ke pengembangnya,” pungkasnya.
Sementara itu, salah satu anggota DPP REI yang baru saja mewujudkan pembangunan proyek TOD adalah PT Summarecon Agung Tbk. (SMRA) lewat dimulainya pembangunan kawasan TOD Summarecon Bekasi.
Proyek perdana yang dikerjakan berupa pembangunan Stasiun Ekstensi Bekasi. Secara teknis, Stasiun Ekstensi Bekasi didirikan di atas lahan seluas 7.038 meter persegi dengan total luas bangunan mencapai 6.733 meter persegi, yang mencakup fasilitas koridor penghubung serta skybridge.
Langkah ini menandai babak awal pembangunan TOD Summarecon, yang nantinya bakal dilanjutkan dengan pembangunan koridor transportasi massal sepanjang 5 kilometer guna menghubungkan kawasan tersebut menuju Stasiun LRT Jabodebek.
Presiden Direktur Summarecon, Adrianto P. Adhi, menerangkan bahwa pihaknya ke depan berencana menghadirkan konsep kawasan mixed use development di area tersebut.
“Setelah groundbreaking ini di sana tentunya kami masih rencanakan akan bikin mixed use dan sebagainya. Tapi yang paling penting, ini akan diintegrasikan dengan transportasi publik dahulu,” tambahnya.
Meskipun dihadapkan pada berbagai rintangan, penerapan konsep TOD dinilai sangat ampuh sebagai instrumen kunci dalam mewujudkan efisiensi tata ruang serta meredam dampak buruk dari perluasan kota yang tidak terkendali atau urban sprawl.
Kepala Riset dan Konsultasi CBRE Indonesia, Anton Sitorus, menerangkan bahwa di tengah nilai aksesibilitas yang kian mahal, pengembangan kawasan yang bertumpu pada integrasi transportasi umum dipandang sebagai strategi paling ideal demi memperbaiki kualitas hidup masyarakat perkotaan.
"Konsep TOD ini penting karena accessibility saat ini menjadi lebih valuable. Jakarta sudah tidak mungkin lagi dikembangkan terus melebar ke luar," ujar Anton.
Anton juga memaparkan bahwa perluasan wilayah kota yang terus melebar tanpa arah yang jelas hanya akan mendatangkan kemacetan parah di kawasan pinggiran, pemborosan energi, hingga lonjakan tingkat polusi udara.
Berdasarkan ilmu perencanaan wilayah dan kota, pola urban sprawl dinilai sangat merugikan sistem pengelolaan infrastruktur daerah secara menyeluruh.
Sebaliknya, pendekatan compact urban development yang menjadi fondasi dasar TOD justru menawarkan efisiensi pemanfaatan ruang yang jauh lebih tertata dan optimal.
"Yang bagus adalah efisiensi dalam urban planning atau urban expansion. Konsep compact urban development itu yang sebenarnya lebih bagus dibanding urban sprawl," tegas Anton.
Pada akhirnya, pengembangan kawasan TOD tidak sekadar melahirkan efisiensi dalam hal mobilitas, melainkan turut membentuk karakter kota yang lebih modern, nyaman, serta memiliki daya saing tinggi.
